MeysamBabaei
وکیل
درباره ی اینکه آیا قولنامه تعهد به انتقال است یا صرفاً ماهیت انتقال دارد بحث و اختلاف نظر فراوانی بین حقوقدانان وجود دارد . از طرفی چون قولنامه یک نوع سند عادی به حساب می آید و معمولاً طرفین برای آنکه انتقال مبیع در آینده وقوع یابد چنین عقدی بین خود منعقد می سازند از همین رو تشریفات سند رسمی در آن دیده نمی شود و به موجب قراری که بین دو طرف به وجود می آید قولنامه شکل می یابد . در اینصورت از آنجا که ماده ی 22 قانون ثبت در خرید و فروش املاک ثبت شده دخالت دارد پس نمی توان به استناد قولنامه یا هر نوع سند عادی دیگری انتقال ملک را واقع و از اینرو قولنامه را سند انتقال دانست . به این اعتبار قولنامه صرفاً یک سند تعهد به انتقال بوده و حاکی از انتقال مورد بیع را ندارد . به همین خاطر در فرض مثال اگر الف ملک خود را با قولنامه به ب بفروشد و قبل از حضور در دفتر خانه و تنظیم سند رسمی انتقال ، همان ملک را با سند رسمی به ج منتقل سازد در اینجا نمی توان معتقد بود که معامله ی دوم باطل بوده و معامله ی اول به اعتبار خود باقیست . به تعاقب همین نظر ب نمی تواند دادخواست ابطال سند رسمی و الزام به تنظیم سند رسمی بطرفیت الف بدهد زیرا الف تنها متعهد گردیده است که ملک خود را به ب در آینده منتقل نماید نه اینکه منتقل نموده است . پس در اینصورت ب باید دادخواست مطالبه ی خسارت به خاطر عهد شکنی بدهد چراکه الف تعهد خود را نقض نموده و پیمان شکنی کرده است .
اما نظر دیگری هم در این راستا آمده است که چون طبق اصل 40 هیچکس نمی تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد ، از اینرو الف نباید به خاطر اعمال حق خویش ( یعنی اختیار در انتقال ملک به ج ) به ب ضرر برساند و از عهد و پیمان خود عدول کند .
نظر دیگر این است که قولنامه سند بیع است . که در این صورت آثار قولنامه ایجاد حق عینی برای خریدار است و از اینرو خریدار می تواند مبیع را در موعد مقرر قبض کند . پیروی از این نظر به این معنی است که اگر الف ملک خود را با قولنامه به ب بفروشد و بعد همان ملک را با سند رسمی به ج منتقل نماید معامله ی دوم معامله ی معارض بوده و می توان به استناد قولنامه معامله دوم را باطل و دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی معامله ی اول ارائه نمود . که این نظر هم با توجه به اینکه قولنامه یک سند عادی است نمی تواند چندان قابل دفاع باشد زیرا سند عادی قابلیت سهولت در تنظیم داشته و به همین خاطر هرکسی می تواند چنین سند حتی به شکل صوری تنظیم کند و در اینصورت اگر سند عادی را مبطل سند رسمی بدانیم موجبات تزلزل سند رسمی را فراهم نموده و این چندان به مذاق شاهین عدالت خوش نمی آید . وانگهی به نظر می رسد ماهیت قولنامه همان تعهد به انتقال بیع است نه خود بیع زیرا بیع آنهم در مورد املاک با اعمال ماده ی 22 قابل انتقال است یعنی این نوع بیع از نوع عقود تشریفاتی است نه رضایی صرف . ضمن اینکه قولنامه طبق ماده 10 قانون مدنی به عنوان یک عقد وارد است و از نظر عرف هم نه انتقال بلکه تعهد به انتقال در آینده است و این عقد برای آن پذیرفته شده است که امروزه نمی توان همه ی عقود را بلافاصله با سایر موازین منطبق ساخت و تشریفاتی که دارد را به جا آورد پس لزوم متعهد گردیدن برای انجام عمل یا انعقاد عقدی در آینده به نظر می رسد .
از دوستان خواهانم در این زمینه راهنمایی لازم را بفرمایند و نظری را که موافق با رویه عملی است در اینجا بیاورند .
اما نظر دیگری هم در این راستا آمده است که چون طبق اصل 40 هیچکس نمی تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد ، از اینرو الف نباید به خاطر اعمال حق خویش ( یعنی اختیار در انتقال ملک به ج ) به ب ضرر برساند و از عهد و پیمان خود عدول کند .
نظر دیگر این است که قولنامه سند بیع است . که در این صورت آثار قولنامه ایجاد حق عینی برای خریدار است و از اینرو خریدار می تواند مبیع را در موعد مقرر قبض کند . پیروی از این نظر به این معنی است که اگر الف ملک خود را با قولنامه به ب بفروشد و بعد همان ملک را با سند رسمی به ج منتقل نماید معامله ی دوم معامله ی معارض بوده و می توان به استناد قولنامه معامله دوم را باطل و دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی معامله ی اول ارائه نمود . که این نظر هم با توجه به اینکه قولنامه یک سند عادی است نمی تواند چندان قابل دفاع باشد زیرا سند عادی قابلیت سهولت در تنظیم داشته و به همین خاطر هرکسی می تواند چنین سند حتی به شکل صوری تنظیم کند و در اینصورت اگر سند عادی را مبطل سند رسمی بدانیم موجبات تزلزل سند رسمی را فراهم نموده و این چندان به مذاق شاهین عدالت خوش نمی آید . وانگهی به نظر می رسد ماهیت قولنامه همان تعهد به انتقال بیع است نه خود بیع زیرا بیع آنهم در مورد املاک با اعمال ماده ی 22 قابل انتقال است یعنی این نوع بیع از نوع عقود تشریفاتی است نه رضایی صرف . ضمن اینکه قولنامه طبق ماده 10 قانون مدنی به عنوان یک عقد وارد است و از نظر عرف هم نه انتقال بلکه تعهد به انتقال در آینده است و این عقد برای آن پذیرفته شده است که امروزه نمی توان همه ی عقود را بلافاصله با سایر موازین منطبق ساخت و تشریفاتی که دارد را به جا آورد پس لزوم متعهد گردیدن برای انجام عمل یا انعقاد عقدی در آینده به نظر می رسد .
از دوستان خواهانم در این زمینه راهنمایی لازم را بفرمایند و نظری را که موافق با رویه عملی است در اینجا بیاورند .
واپسین ویرایش: