پرسش و پاسخ قولنامه‌ های عادی و مشکلات اون

[Alireza t]

سلام به همه‌ی بزرگواران عزیز..
شغل بنده ساخت و ساز و بنگاه املاک هست..
بعضی آپارتمان های نوساز مشهد بصورت قولنامه‌ای (مبایعه نامه های عادی یا رسمی ) فروخته میشن..
در این قولنامه‌ ها یک خط مهم با خودکار نوشته میشه ：
تمام تخلفات مربوط به شهرداری آستان قدس رضوی.. دارایی.. مالیات.. ثبت.. و غیره و غیره بر عهده ی خریدارمیباشد و فروشنده هیچگونه مسعولیتی در قبال تخلفات اعلام شده در آینده داشت..
حالا سوال اینه با توجه به رضایت خریدار و امضای قولنامه‌ آیا بازم راه شکایت برای اون در آینده باز هست ؟
آیا اینجور شروط صحیح است ؟
چون فروشنده ها این آپارتمان ها رو بخاطر قولنامه‌ای بودن به قیمت های بسیار نازلی میفروشند و میخوان در آینده بخاطر شکایت خریداران مورد غبن و ظلم واقع نشن چه و تبصره ای اضافه کنن که جلوی شکایت خریداران رو در آینده بگیرن. یعنی چکار کنن ک در شکایت اونها حاکم نشوند..

 

[Farzaneh-Kamran]

سلام. با توجه به چيزي که از نوشته ي شما برداشت کردم؛ به نظرم شرط اينکه خريدار پرداخت جريمه هايي از اين قبيل رو متحمل بشه و مسئوليت مالي تخلفات را بپذيره ، بلااشکال است. اما چند نکته در چنين شرطي قابل توجه است:
اول اينکه جريمه ها معمولا جنبه ي تنبيه دارند و شخص مقصر بايد متحمل اين تنبيه شود، اينکه عنوان کنيد که فروشنده هيچ مسئوليتي ندارد ، نزد هيچ دادگاهي پذيرفته نيست. اما مي توان شرط کرد در صورت تخلف، جبران خسارت ها يا پرداخت جريمه ها به عهده ي خريدار باشد. اين شرط از مسئوليت فروشنده کم نميکند ، اما به عنوان يک قرارداد خصوصي بين طرفين و طبق ماده 10 قانون مدني قابل پذيرش است.
نکته دوم اينکه در صورت تخلفات عمدي فروشنده ، به نظرم اين شرط به دليل نامشروع بودن و اصل شخصي بودن جرائم و مجازات ها کاربرد ندارد. درواقع شرطي که در بالا مطرح کردم در صورتي است که تخلف به صورت غير عمد واقع شده باشد. مثلا فروشنده از مسئله اي آگاهي نداشته باشد و کسي هم راهنمايي نکرده باشد، يا راهنمايي غلط شده باشد. اما اگر دور زدن قانون و فرار از ماليات براي مثال مطرح شود به نظر من خريدار هيچ مسئوليتي ندارد. حتي اگر شرط شود،باطل است و دادگاه به چنين شرطي ترتيب اثر نخواهد داد.
اميدوارم باقي اعضاي محترم نظر تخصصي خودشون رو مطرح کنند تا شما کاملا به ابعاد حقوقي موضوع مسلط بشيد. و همچنين پيشنهاد ميکنم در تنظيم تک تک بند هاي قولنامه با وکيل متخصص در اين امور حضورا مراجعه کنيد تا حقي از طرفين قرارداد خداي نکرده از بين نره.

 

[علیرضاعلوی]

توافق دو طرف و اراده مالک را
بایستی محترم شمرد اما بایستی توجه داشت که شرط عدم مسئوليت تا
جایی نفوذ دارد که عامل زیان عمداً مرتکب ورود خسارت نگردد چرا که مخالف نظم عمومی جامعه است بنابراین این شروط بدلیل نامشروع بودن باطل اند.بعبارتی شرط عدم مسوولیت درتقصیرعمدی باطل است بنابراین در فرض سوال مذکور تخلفات مربوط ب شهرداری ومالیات وثبت ودارایی ،قانونا بعهده فروشنده است
ناگفته نماند موضوع مسوولیت مدنی مجازات مرتکب تقصیرنیست بلکه جبران خسارت ناشی از آن است

 

[Alireza t]

سلام.
خیلی ممنونم خانم کامران و آقای علوی..
کاملا جواب سوالم رو از پاسخ شما دوستان گرفتم..
واقعا املاک مشهد در کل ایران استثنا هست.. چون حاشیه نشینی بشدت زیاد شده و نود درصد املاک اون متعلق به آستان قدس رضوی و باقی سازمان هاست که مردم به زور تصرف کردن و اونها رو بصورت قولنامه‌ای خرید و فروش میکنن و از هرگونه پرداخت حق و حقوقات فرار میکنن..
این شرطی که نوشتم رو فروشنده ها به نفرات بعدی منتقل و همینجور دست به دست میشه..
واقعا اگر این هم نوشته نشه مشکلات زیادی بین مردم ایجاد میشه از جاییکه تمام خریداران علاقه دارن املاکشون بعد از خریدن تصویه حساب بشه و سند اخذ کنن از اون به عنوان یک اهرم فشار علیه سازندگان استفاده میکنن..
قیمت این واحدهای حاوی تخلفات بشدت پایین تر از واحدهای سنددار هست ..
از جاییکه اگر کسانی بخوان بر علیه فروشنده گان بخاطر این شرط اقدام کنن شهر مشهد بهم میریزه و نظم عمومیش مختل میشه..و قوه ی قضاییه دچار سردرگمی میشه..
امیدوارم آخر و عاقبت مون ب زندان نکشه..
حالا با مشورت با وکلای مشهد سعی میکنم راه فراری از این مقوله کنم..
جوری که شما دوستان گفتید اوضاع خطرناکی در پیش داریم.