پرسش و پاسخ سهم مالکین در صورت تخریب اپارتمان

[Faranak-Amini]

با عرض سلام خدمت جنابعالی من یک سوال حقوقی دارم که می خواستم از خدمتتان بپرسم. می خواستم بدانم در صورت نیاز به تخریب یک برج یا آپارتمان مثلا بر اثر وقوع زلزله یا فرسوذگی سهم هر یک از مالکین طبقات چگونه خواهد بود. مثلا فرض کنید من یک واحد 100 متری در برج تهران دارم.اگر به هرعلتی در آینده این برج تخریب کامل شود تکلیف سهم من چه می شود. با تشکر

 

[حامد عظیمی]

با عرض سلام خدمت جنابعالی من یک سوال حقوقی دارم که می خواستم از خدمتتان بپرسم. می خواستم بدانم در صورت نیاز به تخریب یک برج یا آپارتمان مثلا بر اثر وقوع زلزله یا فرسوذگی سهم هر یک از مالکین طبقات چگونه خواهد بود. مثلا فرض کنید من یک واحد 100 متری در برج تهران دارم.اگر به هرعلتی در آینده این برج تخریب کامل شود تکلیف سهم من چه می شود. با تشکر

ز مسله فوق چنین به نظر می آید که با استناد به مواد :

-مطابق ماده ۲۳ آئین نامه اجرایی قانون تملك آپارتمانها شركای ساختمان موظفند در پرداخت هزینه های مستمر وهزینه هایی كه برای حفظ ونگهداری قسمتهایی از بنا مصرف می شود مشاركت كنند.

-طبق ماده (۳) قانون تملك آپارتمانها سهم هریك از مالكان قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمتهای مشترك متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان، بجز هزینه هایی كه به دلیل ارتباط نداشتن با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد یا اینكه مالكان ترتیب دیگری برتقسیم این مخارج پیش بینی كرده باشند ومسؤولیت تعیین سهم هریك از مالكان یا استفاده كنندگا با مدیران ساختمان است


به زبان ساده تر:

هزينه گاز ،آب،برق در یک آپارتمان برحسب متراژ ساختمان حساب می شود و پرداخت آن به عهده استفاده از جمله «مالكین یا استفاده كنندگان(مستاجر یا هر شخصی که در غیاب مالک اصلی از ساختمان نفع می برد) »

البته این یک اصل کلی می باشد و ساکنین یک آپارتمان می توانند روش های دیگری را برای محاسبه این هزینه ها در نظر بگیرند.

البته تصویب این روش باید توسط مدیر (یا مدیران) ساختمان انجام پذیرد.

 

[MeysamBabaei]

با سلام و عرض ادب
در فرض سوال شما ،
نظر به اینکه آپارتمان بر روی قطعه زمینی احداث می شود و پس از احداث واحدهای آپارتمانی به تبع آن زمین مورد استفاده هم جزو آپارتمان محسوب می شود
نظر به اینکه مالکیت اختصاصی تنها مربوط به واحدهای خریداری شده بوده و درباره ی مالکیت مشترک اصل زمین صدق نمی کند و با توجه به قسمت اول ماده 10 قانون تملک آپارتمانها : هرکس آپارتمانی را خریداری می نماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعاً سهیم می گردد ،
نظر به اینکه در فرض سوال بعد از وقوع مثلاً زلزله و تخریب همه ی آپارتمان و خارج شدن آن از حد انتفاع مالکیت اختصاصی واحدهای تخریب شده از میان برداشته شده ،
بنابراین پس از تخریب ساختمان به علل قهری مالکیت اختصاصی واحدهای آپارتمانی از میان رفته و آنچه باقی می ماند زمین است و طبق ماده ی فوق و با توجه به دقت نظر و استدلال می توان دریافت که زمین موجود بصورت مشاعی بین همه ی مالکین واحدهای آپارتمانی بوده و شراکت حاصل می آید . از اینرو برای افراز با توجه به ثبتی بودن خود زمین و با توجه به اینکه واحدهای آپارتمانی که دارای سند تفکیکی بوده اند از بین رفته اند باید طبق ماده ی 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع به واحد ثبتی محل وقوع ملک مراجعه نموده و درخواست افراز نمایند . بدیهی است هرچقدر تعداد واحدهای یک ساختمان بیشتر باشد میزان سهم مشاعی هر دارنده ی سهمی در زمینی که ساختمان در آن احداث شده بود کمتر خواهد بود به عنوان مثال اگر یک آپارتمان 8 واحدی را در نظر بگیرید که در زمینی به مساحت 200 متر بنا شده پس از تخریب کل آپارتمان به هر نفر از این 8 نفر سهمی معادل همان واحد مثلاً 100 متری نخواهد رسید بلکه به تساوی و در اینجا معادل 25 متر تعلق می گیرد .مسئولیت این خسارت به عهده ی کسی نیست چه آنکه قوه ی قاهره عامل آن بوده .

 

[مصطفی عظیمی]

[KADR]پیرامون پرسش سرکار خانم امینی مستحضر میدارد:
1- پاسخ جناب آقای حامد عظیمی گرچه در جای خود صحیح است، اما در خصوص هزینه های ساختمان است نه در خصوص سهم مالکین مشاعی از عرصه ملک مشترک که مورد سوال است.
2- جسارتا استدلال و بالطبع و بالتبع پاسخ جناب آقای حامد بابایی را بنابر استدلال زیر نمی پذیرم.
و اما پاسخ اینجانب:
بنظر میرسد حتی با فرض از بین رفتن اعیانیها در اثر زلزله ، با عنایت به معلوم و مشخص بودن مساحت آپارتمان هر یک از مالکین مشاعی برج مورد نظر و نیز مشخص بودن مساحت کل عرصه ملک مزبور ؛ باز هیچ مشکلی پیش نمی آید وبا بقای مالکیت در عرصه و با توجه به قانون تملک آپارتمانها به نسبت مساحت قسمت اختصاصی، مالک هر آپارتمان، از کل عرصه نیز مشاعاً سهیم می گردد و بنا بر این اگر متراژ آپارتمانها متفاوت باشد، سهم مالکین از عرصه نیز متفاوت خواهد بود.[/KADR]

 

[حامد عظیمی]

[GLOW=00FF00]

خرسندم از دقت نظر شما[/GLOW]
[GLOW=4169E1]از عنایت شما در این زمینه ، کمال تشکر و قدردانی را دارم

​

[/GLOW]

 

[MeysamBabaei]

با سلام خدمت آقای مصظفی عظیمی از حضور شما بسیار خرسند و خوشوقتم .
درخصوص سوال مطروحه قطعاً درصورت متفاوت بودن متراژ آپارتمانها میزان سهم مشاعی هر شریک در زمین متفاوت خواهد بود و در این نظر مناقشه و اختلافی نیست ، منتهی بحث اصلی این است که درصورت یکسان بودن متراز هر واحد از آپارتمانها پس از تخریب ساختمان بر اثر قوه ی قهریه میزان سهمی که از زمین باقیمانده به هر فرد می رسد همان سهمی نیست که در ابتدا از واحد مسکونی خود داشته اند یعنی در همان مثال فوق اگر یک آپارتمان 8 واحدی را در نظر بگیریم که هر واحد آن 100 متر است ، پس از تخریب کامل این آپارتمان آنچه باقی می ماند یک عرصه ای است که متراژ آن فرضاً 200 متر است . واحدهای آپارتمانی در فضای محاذی آن مساحت جداگانه ای ایجاد می نمایند و درصورت از بین رفتن این واحدها بر اثر قوه ی قهریه باقیمانده همان 200 متر عرصه است . این 200 متر بصورت مشاع درمالکیت این 8 نفر است و آنچه پس از افراز به این 8 نفر می رسد با فرض اینکه واحدهای آپارتمانی در متراژ یکسان بوده باشند ، همان 25 متری است که قبلاً گفتیم .