پرسش و پاسخ خرید زمین

[zahabi90@yahoo.com]

با سلام
سال 91یک قطعه زمین با مساحت 158متر مربع خریداری نموده ام در قرارداد فی مابین قید نموده ایم اگر مساحت زمین کم یا زیاد شود با همهن قیمت قبلی بین طرفین معامله شود (توضیح اینکه زمین مذکور تفکیک نشده بوده ) پس از تفکیک و آماده سازی توسط شهرداری منطقه حدود 20متر به زمین فوق الذکر اضافه شده است
آیا می توانم دادخواست خرید به نرخ قبلی نمایم و مقدار اضافه شده را به همان قیمت بخرم ؟ لطفا راهنمایی بفرمایید متشکرم

 

[Farzaneh-Kamran]

سلام
به نظرم شرط مذکور قابل اعمال است. شما لازم نيست از ابتدا اقدام به طرح دعوا کنيد، ابتدا اظهارنامه اي مبني بر وجود چنين شرطي در قرارداد قبلي خويش و دعوت به انعقاد معامله براي باقي زمين به فروشنده ارسال کنيد، اگر پاسخي دريافت نکرديد يا دعوت به معامله را رد کردند، دادخواست الزام به انجام تعهدي که اظهارنامه منظم به آن است به دادگاه محل اقامت خوانده ( فروشنده ) تقديم کنيد.

 

[سابع]

سلام
آیا زمین به نسبت هر متر فلان قیمت معامله شده یا مبلغ در ازای مرغوبیت داده شده یا اینکه اصلا به شرط مساحت معین معامله شده در تمام این فروض قضیه فرق میکند اگر به شرط مقدار بوده در ماده 355 قانون مدنی مفروض این است که شرط مقدار به عنوان وصف ملک مورد معامله قرارگرفته و ثمن برای کل مبیع و بدون در نظر گرفتن بهای هر جزء از مساحت معین شده است و خیار فسخ در این جا خیار تخلف از وصف است - و اگر طبق ماده 384 در نظر بگیریم که مبیع یا ثمن تجزیه پذیر باشد می توان دعوای مطالبه ما به التفاوت کرد - اگر مقدار زمین در ابتدای امر مجهول بوده و مقدار مساحتی را که ذکر کرده اید بعد از خرید معلوم شده معامله به جهت مجهول بودن مقدار در حین عقد باطل است ولی ماده ماده 343 به متبایعین اختیار داده تا در اینگونه مواقع که از مساحت دقیق ملک اطلاع ندارند فرض مقدار معین کنند سپس به نقیصه و زیاده آن با تراضی هم رجوع کنند.

 

[Farzaneh-Kamran]

صحبت جنابعالی کاملا صحیحه،من وضعیت غالب و عرف معاملات املاک رو در نظر گرفتم، معمولا معاملات املاک قیمت برحسب متر تعیین میشه. در فرض شما ما با وضعیت جدیدی که متعاملین بعد از انعقاد عقد با آن روبهرو شده اند،مواجه نیستیم که فروض مختلف رو درنظر بگیریم یا حق فسخی پیش بیاد.حالت هایی که شما فرمودید در مواقعی کاربرد دارد که متفاوت بودن وضعیت ملک بعد از معامله مشخص شود وعلیرغم وجود آن، خریدار و فروشنده هنگام معامله اطلاعی از آن نداشته باشند،اما در فرض سوال شما آن ها از تغییر وضعیت آگاه هستند و نسبت به آن با شرط ضمن عقد تعیین تکلیف کرده اند.

 

[zahabi90@yahoo.com]

با تشکر
مقدار زمین خریداری شده 158مترمربع وبه ازای هر متر مربع 700/000ریال خریداری شده اما در قرارداد قید شده است که اگر مقدار زمین بعد از تفکیک کم یا زیاد شود با همان قیمت معامله شود چون کل ملک خیلی زیاد بوده

 

[Farzaneh-Kamran]

با تشکر
مقدار زمین خریداری شده 158مترمربع وبه ازای هر متر مربع 700/000ریال خریداری شده اما در قرارداد قید شده است که اگر مقدار زمین بعد از تفکیک کم یا زیاد شود با همان قیمت معامله شود چون کل ملک خیلی زیاد بوده

فکر ميکنم اين شرط ( شرط انجام تعهد (انعقاد عقد بيع) ) صحيح و لازم الاجرا است. اميدوارم اگر آقاي حقيقي يا ساير بزرگواران نظر و نکته اي ديگه اي رو مدنظر دارند، مطرح کنند.

 

[علیرضاعلوی]

سلام
سوال مذکور مشمول ماده 355 و384 ق م نمیشود زیرا ماده 355 در مواردیست که ثمن برای کل مبیع بدون توجه ب هرجز از مساحت ،معین شده باشد ک در این سوال زمین براساس هر مترمربع معامله شده است و ماده 384 در مواردیست که مساحت مورد معامله کم ویا زیاد شود که در این سوال مساحت زمین کم یا زیاد نشده است بلکه 20مترزمین براساس تفکیکی ک شهرداری صورت داده است داخل در مبیع میباشد واگر فروشنده آنرا تحویل ندهد مبیع ناقص خواهد بود وبعبارتی مساحت واقعی زمین بعداز تفکیک 178مترمربع میباشد نه 158مترمربع ونباید زیاده را دراینجا حمل بر اضافه بودن مبیع بگیریم وبگوییم بنابر ماده 355 فروشنده حق فسخ دارد ویا بگوییم بنا بر ماده 384زیاده مال فروشنده است ...ماده 365 نیز دلالت بر این دارد که:هرچیزی که براساس عرف وعادت جز یا از توابع مبیع شمرده شود یاقراین دلالت بر دخول آن درمبیع نماید داخل در بیع ومتعلق ب مشتری است...همچنین رای وحدت رویه 98 درسال49 شعبه13موردی تقریبامشابه این سوال رابیان داشته است
علی ایهاالحال بنظر بنده همانطور که خانم کامران عنوان فرمودند شرط صحیح ولازم الاجراست وچون ضمن عقدشرط شده که مقداراضافی یاکسری زمین درآینده براساس قیمت روزعقد محاسبه شود طرفین ملزم ب رعایت شرط اند وبعبارتی بر اساس قاعده اقدام عمل کردند