پرسش و پاسخ طرح يك مساله

[Farah1347]

شخصی ملکی را خریداری کرده و ساختمانی سه طبقه در آن میسازد به مبلغ صد میلیون که پس از مدتی ساختمانی که بنا کرده صد و پنجاه میلیون ارزش می یابد .
در صورتی که معامله فسخ یا اقاله یا باطل گردد
در هر سه صورت وضعیت مطالبه خسارت از جانب خریدار (سازنده) چگونه است ؟


Sent from my iPhone using Tapatalk

 

[Farah1347]

دعواي خسارت منفعت مقتضي را شامل مي شود.؟


Sent from my iPhone using Tapatalk

 

[eskandari]

در رابطه با اقاله چون هر دو طرف با تراضی اقدام به اقاله و تفاسخ معامله می نمایند مع الوصف هر گونه توافقی فی مابین متعاملین در خصوص ارزش فعلی ملک لازم الاجرا می باشد. در مورد فسخ و باطلان معامله به عقیده بنده با عنایت به اصل دارا شدن غير عادلانه يا استفاده بلاجهت مواجه گردیم بر اساس اصل مذکورمطالبه خسارت متصور می باشد و قاعده لا ضرر نیز بر همین اساس قابل استناد می باشد لیکن بحث دیگری نیز در خصوص مطالبه خسارت و یا عدم امکان مطالبه خسارت وجود دارد از جمله اینکه فروشنده فرضا علم به باطل بودن معامله داشته باشد مطالبه خسارت توجها بر اساس قاعده اقدام، هرگاه مالک به طور آگاهانه بر ضرر خویش اقدام نماید، عامل زیان نسبت به ضرر وارده ضمان و مسئولیتی ندارد باید مورد توجه قرار داد

 

[Farah1347]

تشكر از توجه حضرت عالي


Sent from my iPhone using Tapatalk

 

[eskandari]

ممنون از لطف شما درحد بضاعت علمی خود پاسخ فوق ارسال گردید

 

[علیرضاعلوی]

سلام
حالت اول (فسخ واقاله) :درصورت فسخ عقدبیع درقانون مدنی درباره منافع ونماآت مبیع نصی وجودندارد وازوحدت ملاک با اقاله استنباط میشودو مستفاد از ماده288 اگر مالک بعدازعقد در مورد معامله تصرفاتی کند که موجب ازدیاد قیمت آن شود در حین اقاله به مقدار قیمتی که بسبب عمل او زیادشده است مستحق خواهد بود بنابراین اگر خریداردر مبیع تصرفاتی کند که قیمت مال بالا رودموقع اقاله این قیمت رامیتواندبگیردمثلا اگر خانه ای معامله شده وخریدار1میلیون هزینه نقاشی کرده وسپس قیمت خانه 3میلیون در موقع اقاله بسبب نقاشی کردن بالا رفته خریدار بنا ب ماده288میتواند این 3میلیون رامطالبه کند
درسوال مذکور خریدارمیتواندافزایش قیمت رابسبب ایجادساختمان درزمین موردمعامله در موقع اقاله یافسخ مطالبه کند
حالت دوم (بطلان معامله) :مستفاداز ماده365 بیع فاسداثری در تملک ندارد -دکترکاتوزیان:کسیکه مالی رابه بیع فاسد درتصرف دارد در حکم غاصب و ضامن عین ومنافع آن است هرچند برضای مالک آنرا تصرف کرده باشدیا از فساد بی اطلاع باشد - مستفادازماده366 هرگاه کسی به بیع فاسد مالی راقبض کند بایدآنرا به صاحبش ردکند ...
همچنین مستفادازماده 314اگر در نتیجه عمل غاصب قیمت مال مغضوب زیادشودغاصب حق مطالبه زیادی رانخواهد داشت مگراینکه آن زیادتی عین باشدکه دراینصورت عین زایدمتعلق به خودغاصب است -همچنین ماده393راجع به زیادتی که از عمل مشتری در مبیع حاصل شده باشدمقررات ماده314مجری خواهدبود
توضیح آنکه در سوال مذکورمشتری درصورت بطلان معامله ازابتدا((دکتر شهبازی:اصطلاح باطل شدن اشتباه است عقداگرباطل باشد از ابتداباطل بوده است ووقتی ازابتداباطل باشدبایددر داد خواست اعلام بطلان کرد که متاسفانه خیلی از وکلادر دادخواست مینویسند تقاضای صدورحکم مبنی برابطال که این اشتباه است وباید اعلام بطلان نوشت زیرا عقدازابتداباطل بوده است وعقدی نداریم که در میانه راه باطل باشد))غاصب وضامن عین ومنافع زمین است وچون ساختمان احداثی رانمیتوان به خریدار(مشتری) بازگرداند ودادن آن به فروشنده(مالک اصلی زمین)نیز باعث استفاده بلاجهت اومیشود میتوان عوض آنرااز فروشنده(مالک اصلی زمین) مطالبه کرد

 

[eskandari]

با سلام
1- در مورد اقاله آنچه که دوست عزیز مان مرقوم فرمودند با اظهارات بنده مغایرتی ندارد در هر حال با توافق طرفین افزایش قیمت حل و فصل خواهد شد
2- در رابطه با بطلان معامله با غصب تفاوت ماهوی وجود دارد نقاط اشتراک که دوست عزیز مرقوم نمودند مبنی بر اینکه عین زاید متعلق به غاصب خواهد در سئوال مطرح شده افزایش قیمت ناشی ازعین زاید بوده در هر حال مشتری مستحق عین زاید خواهد بود که تاییدی بر عرض بنده مبنی بر استحقاق مشتری نسبت به دریافت قیمت مازاد دارد لذا دریافت افزایش قیمت در هر دو حالت برای مشتری یا همان سازنده افزایش بها را دریافت خواهد نمود
علی ایحال با عنایت به مراتب فوق به نظر بنده و مستندات اشاره شده سازنده استحقاق دریاقت مطالبه افزایش قیمت را دارند مگر اینکه همانطوری که عرض شده شرایط قاعده اقدام فراهم باشد در این حالت موضوع خسارت عملا منتفی بوده ایضا به این نکنه ظریف باید اشاره نمود که منظور از مالک یا همان سازنده مالکیت ایشان نسبت به مبلغ پرداخت شده می باشد نه مالک زمینی که خریداری نموده چون در فرض بطلان معامله اساسا مالکیتی مستقر نشده است ( به لحاظ فاسد معامله )

 

[سابع]

باسلام - توضیحات دوستان کافی و منجز می باشد ممنون از مطالب مفید تون........