پرسش و پاسخ افراز

[Ameneh-Ghiami]

مال مفروز در مقابل مال مشاع مالی است که از وضعيت اشاعه خارج گردیده و بين شرکاء مشاع تقسيم شده و بطور کامل به شخص واحد تعلق گرفته است . بنابراین هرگاه قطعه زمين یا قطعه پارچه ای که بين چند نفر مشاع بوده تقسيم شود و سهم هر یک مجزی شود آن سهم مجزی شده را مال مفروز گویند. نتيجه این که در تحقق مال مفروز سابقه اشاعه شرط است!
دو سوال در این رابطه هست:
1. در مقابل مال مشاع مالی را که از اول مشاع نبوده، چه بدانیم؟ (با این توضیح که در تحقق مال مفروز سابقه ی اشاعه شرط باشد!)
2.برخی از اساتید اشاعه در مال را از مختصات مال غیر منقول می دانند در صورتی که عده ای دیگر همانند دکتر احمد علی حمیتی معتقدند که این تقسیم بندی فقط مربوط به دسته ی خاصی از اموال نیست.
نظر خود را متمایل به کدام دسته میبینید؟ (با استدلال و استناد به مواد قانونی)

در آخر هم از دوستان سوالی در مورد دو واژه دارم؛ اینکه افراز با تفکیک در املاک مشاعی چه تفاوتی دارد؟

 

[Morteza-HabibZadeh]

"در تحقق مال مفروز سابقه اشاعه شرط است!". خانوم قیامی این تعریف رو از کجا خوندین؟

 

[Ameneh-Ghiami]

اگه اشتباه نکنم از تعاریفی که دکتر حمیتی یا یکی از اساتید دیگه از مال مشاع دارند.
چطور مگه؟

 

[حامد عظیمی]

[KADR]

تفاوت تفكیك و افراز از نظر شكلی و ماهیتی عبارت است از ‌
​

[/KADR]1- در تـفـكـیـك وجـود حـالـت اشـاعـه ضرورت ندارد و ملك با داشتن مالك واحد قابل تفكیك است؛ ولی در افراز باید حالت اشاعه؛ یعنی مالكیت بیش از یك نفر باشد. ‌
2- تفكیك بارضایت و در حالت تفاهم مـالكان مشاع است و افراز عدم تفاهم و رضایت و وجود اختلاف نسبت به حصه یكدیگر و قصد، قطع حالت اشتراك می‌باشد.
3- در تفكیك توجهی به مقدار سهم مالكان در كل 6 دانگ لزومی ندارد و بعد از تفكیك به‌هنگام تنظیم تقسیم نامه رعایت حقوق و سهم هر یك از مالكان مشاع مطرح می‌گردد كه با توافق نسبت به كسری و زیادت یا صلح و هبه رفتار خواهد شد؛ اما در افراز رعایت و توجه به سهم معادل حصه هر یك از مالكان مشاعی ضروری بوده و اگر این رعایت در ملك به عللی با توجه به تصرف شركا و به وضـعـیـت دیـگر مقدور نباشد، باید تعدیل صورت گیرد و مقدار اضافی ملك،كه در سهم شریك قرار می‌گیرد، بهای آن تقویم و در صورت‌مجلس افراز قید شود. ‌
4-تفكیك فقط تقسیم ملك است؛ اما افراز تقسیم ملك توا‡م با تعیین سهام مالكان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالك مشاع به آنان اختصاص می‌یابد. به همین دلیل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد؛ ولی در تفكیك این ضرورت نیست و مالك می‌تواند ملك خود را با رعایت مقررات حاكم بر تفكیك ( ضوابط و مقررات شهرداری) به هر ترتیبی كه می خواهد تفكیك نماید. ‌
5- سن مالك یا مالكان دخالتی در امر تفكیك ندارد؛ اما به صراحت ماده 313 قانون امور حسبی اگر میان مالكان، محجور یا غایب باشد، تقسیم با دادگاه خواهد بود. ‌
6- تنظیم تقسیم نامه پس از تفكیك میان مالكان مشاعی برای استیلا بر سهم مفروزی ضروری است و چنانچه مالكان مشاع بعد از تفكیك برای تنظیم تقسیم نامه میان خود توافق نداشته باشند یا قطعات تفكیكی را متفقاً انتقال ندهند، تفكیك اقدامی بی‌حاصل و كان لم یكن تلقی شده و دراین شرایط با وجود صورت‌مجلس تفكیكی شركا به ناچار باید تقاضای افراز نمایند ( افراز به دلیل عدم توافق مالكان برای تنظیم تقسیم‌نامه.) ‌
7- درصورت اعتراض به تفكیك از طرف یكی از شركا ادامه عملیات متوقف می‌شود و با رضایت معترض می‌توان ادامه اقـدام را انجام داد؛ ولی اعتراض به افراز درحین اقدام از شركای دیگر پذیرفته نیست و پس از اتمام می‌توانند اعتراض نمایند و رسیدگی به اعتراض نسبت به افراز ملك در صلاحیت مراجع قضایی است. ‌
8- انجام عمل افراز یا عدم افراز در حكم را‡ی مراجع قضایی است و با افراز ملك و عدم اعـتـراض در مـهـلت مقرر هر مالك مشاع می‌تواند بر سهم مفروزی خود تسلط پیدا نموده و با تسلیم سند مالكیت مشاع به واحد ثبت، سند مالكیت 6 دانگ قطعه اختصاصی را تقاضا و دریافت نماید. با توجه به این‌كه چنانچه سرانه یا حق مرغوبیت به او تعلق گرفته، باید رسید تودیع آن به صندوق ثبت یا اقرارنامه رسمی ذی‌نفع را مبنی بر وصول این حق قبل از صدور سند مالكیت مفروزی به اداره ثبت تسلیم نماید. ‌
9- صورت‌مجلس تفكیكی ملك با انتقال قطعه یا قطعاتی از آن به غیر یا انتقال سهم مشاعی به شریك دیگر یا تنظیم تقسیم‌نامه یا به طور كلی تنظیم سندی قطعی بر روی آن اعتبار پیدا می كند؛ اما در افراز با انقضای مهلت اعتراض هر قطعه در سهم مالك آن مستقرگی دیده و این امر با استقراع تعیین می‌شود. پس می توان گفت برای حصول نتیجه و تسلط بر سهم مفروزی، تفكیك، اقدامی 2 مرحله ای و افراز، اقدامی یك مرحله‌ای است. ‌
10- تفكیك در اداره ثبت انجام می‌گیرد؛ اما افراز هم در اداره ثبت و هم در دادگاه ‌
11- در افراز را‡ی صادر می‌شود؛ ولی در تفكیك صورت‌جلسه تفكیكی ‌
12- در افراز اجبار حاكم است؛ ولی درتفكیك مسامحه ‌
13- در تفكیك سهم تمامی افراد جدا و ملك از حالت مشاع خارج می‌شود یا اگر مالك یك نفر باشد، ملك به قطعات كوچك‌تر تقسیم می‌گردد؛ اما در افراز فقط سهم خواهان جدا می‌شود و بقیه ملك مشاع باقی می‌ماند. ‌
14- در صورتی كه بر تفكیك اعتراض شود، موضوع اعتراض در اداره ثبت رسیدگی می‌شود؛ اما اگر بر افراز اعتراض گردد، پرونده جهت بررسی به دادگاه ارسال می‌شود.

 

[Morteza-HabibZadeh]

مورد خاصی نیست قیامی!
البته افراز با رضایت نیز ممکن است صورت بگیرد. م 591 ق م

 

[حامد عظیمی]

مشاع در مقابل مفروز است و در لغت به معنی خاک بخش نشده دراصطلاح به معنی سرزمین بخش نشده‌ای است که میان دو یا چند تن مشترک باشد و مالکین مشاعی در جزء جزء مال شریک می‌باشند بدون اینکه متصرفات آنان مشخص باشد، در واقع مال مشاع مالی است که در آن حالت اشاعه وجود داشته باشد یعنی از حیث قانونی سهم شرکاء معلوم و معین است اما از حیث جغرافیا خیر و ایشان در ذره ذره مال با یکدیگر شریکند این تعریف دارای اثار حقوقی زیادی خواهد بود به طور مثال بحث شفعه که از نظر فقه امامیه اگر دو نفر مالک یک مال چون زمین باشند و احدی از آنها سهم خود را به بیع (نه عقدی دیگر) واگذار نماید دیگری می تواند آن را با پرداخت ثمن بخرد و نسبت به منتقل الیه قهراً ارجح است و ...

[SOURCE]بنده شخصا با گروه دومی که فرمودید موافقم.به این معنی که ، معتقدم مال مشاع اختصاص به قسم خاصی که گروه نخست (به فرموده شما) معتقدند ، ندارد.[/SOURCE]

 

[Ameneh-Ghiami]

مورد خاصی نیست قیامی!
البته افراز با رضایت نیز ممکن است صورت بگیرد. م 591 ق م

خانم قیامی>>ممنون از ​پاسختون.