رد اعلامیه
شبکه اجتماعی حقوقدانان جهان رونمایی شد! (بیشتر بدانید!)

نحوه استیفاء حقوق بستانکار سند رهنی غیرمنقول

در مورد کلیه معاملات رهنی و شرطی و دیگر معاملات مذکور در ماده 33 قانون ثبت راجع به اموال منقول و غیرمنقول، در صورتی که بدهکار ظرف مدت مقرر در سند...
توسط miladsamv · ‏27/10/16
ارزیابی ارسال کننده:
5/5,
  1. miladsamv
    «باستناد ماده 34 قانون اصلاحی ثبت مصوب سال 1386 و آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی مصوب سال 1387»




    مقدمه:


    ماده 34 اصلاحی قانون ثبت مصوب اسفند ماه سال 1386 مقرر میدارد:


    «در مورد کلیه معاملات رهنی و شرطی و دیگر معاملات مذکور در ماده 33 قانون ثبت راجع به اموال منقول و غیرمنقول، در صورتی که بدهکار ظرف مدت مقرر در سند بدهی خود را نپردازد، طلبکار میتواند از طریق صدور اجرائیه وصول طلب خود را توسط دفترخانه تنظیمکننده سند درخواست کند، چنانچه بدهکار ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ننماید، بنا به تقاضای بستانکار، اداره ثبت پس از ارزیابی تمامی مورد معامله و قطعیت آن، حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی با برگزاری مزایده[1] نسبت به وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی وی اقدام و مازاد[2] را به راهن مسترد مینماید.»


    قبل از اصلاح ماده فوق الاشعار ماده 34 و 34 مکرر اصلاحی سال 1351 در راستای وصول مطالبات بستانکار به طور خلاصه مقرر میداشت:


    اگر بدهکار پس از ابلاغ اجرائیه ظرف مدت 8 ماه بدهی خود را نپردازد با انقضاء مهلت قانونی مورد وثیقه در قبال مطالبات بستانکار واگذار میشد، البته در این ماده قانونی پیشبینی شده بود که متعهد حق دارد ظرف 6 ماه از تاریخ ابلاغ اجرائیه کتباً از اداره ثبت که پرونده اجرائی در آن مطرح بود، درخواست نماید که غیرمنقول مورد وثیقه از طریق حراج[3] به فروش برسد، در این صورت ثبت محل پس از انقضای 6 ماه از تاریخ ابلاغ اجرائیه به حراج غیرمنقول مورد وثیقه اقدام مینمود، چنانچه در جلسه اول خریداری نبود، متعهد حق درخواست تجدید جلسه حراج را داشت که اگر در جلسه حراج دوم (که با رعایت مقررات باید تشکیل میگردید) خریداری پیدا نمیشد، پیش نویس سند انتقال اجرایی مورد وثیقه بنام بستانکار تهیه و مراتب جهت ثبت سند انتقال به دفتر اسناد رسمی مربوط اعلام میگردید، النهایه پس از انتقال اجرایی مورد وثیقه بنام بستانکار، اداره ثبت به تخلیه و تحویل ملک اقدام مینمود.


    ماده 34 اصلاحی قانون ثبت سابق سه نکته مهم داشت:


    اولاً: ملک مورد رهن پس از طی مراحل قانونی 8 ماه از تاریخ ابلاغ اجرائیه در قبال مطالبات بستانکار واگذار میشد، یعنی اگر مورد رهن دارای ارزش یک میلیاردی بود و بستانکار به فرض ده میلیون ريال طلبکار بود، صرفاً در قبال طلب، مورد وثیقه به بستانکار واگذار میگردید و تفاوت قیمت واقعی ملک با طلب به راهن مسترد نمیشد.


    ثانیاً: ارزیابی ملک موضوعاً منتفی بود.


    ثالثاً: چنانچه بنا به درخواست راهن در موعد مقرر قانونی تقاضای حراج میشد، پایه قیمت شروع حراج، مطالبات بستانکار باضافه حقوق دولتی و هزینههای حراج بود و به قیمت واقعی ملک فروخته نمیشد.[4]


    این مقررات تا آذر ماه سال 1386 ادامه داشت تا اینکه به دلیل مراجعات مردم به قوه قضائیه و اعلام تضییع حقوق، ریاست قوه قضائیه طی بخشنامهای دستور عدم اجرای ماده 34 قانون ثبت اصلاحی سال 1351 را به شرح ذیل به کلیه مراجع قضایی و ثبتی صادر نمود:


    «نظر به اینکه براساس نظریه شماره 4849-19-9-1364 فقهای شورای نگهبان قانون اساسی، ماده 34 قانون ثبت مصوب 18-10-1351 از لحاظ واگذاری کل عین مرهونه به مرتهن، در صورتی که قیمت آن بیش از دین باشد مغایر با موازین شرعی تشخیص داده شده است لذا آن قسمت از ماده مذکور که واگذاری مال مرهون به بستانکار را بدون در نظر گرفتن قیمت آن و میزان بدهی مجاز شناخته است، قابلیت اجرا ندارد و ادارات ثبت اسناد و املاک مکلفند در صورت نبودن خریدار و همچنین در صورتی که تقاضای بدهکار برای حراج ظرف مدت مقرر واصل نشود، پس از انقضاء مهلت قانونی مذکور در ماده 34، با توجه به عمومات، بالاخص ماده 781[5] قانون مدنی، از طریق برگزاری مزایده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی وی اقدام و مازاد را به راهن مسترد نماید».


    متعاقب این دستور در اسفند ماه سال 1386 مواد 34 و 34 مکرر قانون ثبت نسخ و ماده 34 اصلاحی جدید با سه تبصره به تصویب رسید، که بعداً آئین نامه آن نیز با عنوان آئیننامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازمالاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی از طرف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و به تائید ریاست قوه قضائیه رسید.


    پس از این مقدمه کوتاه اینک به نحوه وصول مطالبات بستانکار سند رهنی غیرمنقول براساس ماده قانونی اخیرالتصویب و آئین نامه مربوط به شرح ذیل میپردازیم:




    الف) مرجع درخواست صدور اجرائیه:


    از آنجائیکه قراردادهایی رهنی متضمن مال غیرمنقول به موجب قوانین موضوعه باید در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسند، لذ تقاضای صدور اجرائیه باید از دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند رهنی بعمل آید، برای این منظور فرمهای خاصی پیشبینی شده که از دوایر حسابداری اداره ثبت اسناد و املاک تهیه و در یک نسخه تکمیل و امضاء و به دفتر اسناد مربوط تحویل میشود.


    البته باید توجه شود که تنظیم برگ تقاضانامه صدور اجرائیه از نکات حائز اهمیت در شروع عملیات اجرایی بوده و عدم رعایت مقررات قانونی در تنظیم موجب اطاله عملیات اجرایی و احتمالاً سبب تحمیل خسارت به متقاضی صدور اجرائیه خواهد بود، بنابراین باید با نهایت دقت و رعایت آئیننامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازمالاجرا به تکمیل و تنظیم آن مبادرت، و پس از امضاء به سردفتر تحویل و با قید تاریخ، رسید ذیل برگ تقاضانامه اخذ شود.


    مطابق ماده 3 آئیننامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازمالاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی[6] تقاضانامه باید شامل نکات ذیل باشد:


    1- نام و نام خانوادگی، شماره شناسنامه، محل صدور آن، نام پدر، تاریخ تولد، کد ملی، محل اقامت درخواستکننده اجرائیه یا نماینده قانونی او[7] و شماره دفترخانهای که سند در آن ثبت شده و یا قبوض اقساطی صادر گردیده است.


    2- نام و نام خانوادگی، شماره شناسنامه، محل صدور آن، نام پدر، تاریخ تولد، کد ملی، محل اقامت متعهد و در صورت فوت متعهد نام و مشخصات ورثه او، هر گاه بین ورثه محجور یا غائب وجود داشته باشد، باید نام و مشخصات نماینده قانونی محجور یا غائب معین شود و متعهدله یا نماینده قانونی او موظف است ورثه متعهد را معرفی و در این مورد احتیاجی به گواهی حصر وراثت نیست [8]و در صورت عجز متعهدله از معرفی ورثه دفترخانه و اجرای ثبت تکلیفی نخواهد داشت.


    شایان ذکر است چنانچه متعهد سند از اشخاص حقوقی (مانند شرکت و...) باشد، در ردیف مربوط در برگ تقاضانامه، مشخصات شخص حقوقی قید و آخرین آگهی روزنامه رسمی مشعر بر مشخصات مدیر یا مدیران را ضمیمه برگ تقاضانامه نموده و در صورت انحلال شرکت، مشخصات مدیر یا مدیران تصفیه قید شود.


    3- موضوعی که اجرا آن تقاضا شده است، اگر راجع به چگونگی اجراء مورد درخواست توضیحی دارد، قید کند؛


    در اسناد رهنی غیرمنقول موضوع صدور اجرائیه اصولاً وجه نقد است، اما میتواند غیر از آن هم با توجه به مفاد سند مطالبه شود.


    4- تصریح به مطالبه خسارت تاخیر تادیه در مورد بانکها و مراجعی که قانوناً حق دریافت آن را دارند.


    با توجه به قانون الحاق دو تبصره به ماده 15 و 15 مکرر قانون عملیات بانکی بدون ربا مطالبه خسارت تاخیر تادیه از سوی بانکها جنبه قانونی داشته و مراجع قضایی و ثبتی مکلف شدهاند براساس قراردادهای بانکی خسارت تاخیر تادیه را مورد حکم و محاسبه قرار دهند.


    البته ماده 522 قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب سال 79 مقرر داشته که طلبکار میتواند به اندازه نرخ تورم خسارت تاخیر تادیه دریافت کند مشروط بر اینکه دین را مطالبه کند و بدهکار با داشتن تمکن امتناع از پرداخت کند و نرخ تورم فاحش باشد،[9]


    5- شماره و تاریخ مستند درخواست صدور اجرائیه.


    شایان ذکر است اگر سردفتر در صدور اجرائیه با اشکالی روبرو شود و مواجه با تردید گردد باید از صدور اجرائیه خودداری و با طرح صریح اشکال از ثبت محل کسب تکلیف کند و اگر ثبت محل هم با اشکال مواجه شود از ثبت استان مربوط کسب تکلیف خواهد کرد.




    ب) ادامه عملیات اجرایی در اداره ثبت:


    اجرای ثبت پس از دریافت اجرائیه صادره توسط دفترخانه تنظیمکننده سند، پرونده اجرایی تشکیل و پس از تعیین شماره برای آن، اجرائیه را به مامور ابلاغ تسلیم میکند تا مشارالیه با رعایت مقررات مواد 14 الی 20 آئیننامه اجرای مفاد اسناد رسمی، مراتب را ابلاغ نماید.


    پس از ابلاغ اجرائیه متعهد باید ظرف ده روز مفاد آن را به موقع اجرا بگذارد یا ترتیبی برای پرداخت دین خود بدهد یا مالی معرفی کند که اجرای سند را میسر گرداند،[10] بنابراین حسب ماده مزبور اجرای مدلول اجرائیه وظیفه متعهد است، آئیننامه در وهله اول از او خواسته است، مشارالیه به وظیفه خود عمل کند و اگر خود را قادر به اجرای مدلول اجرائیه نمی داند، ترتیبی برای پرداخت آن دهد و بدیهی است در غیر صور مذکور از مورد وثیقه استیفاء حق خواهد شد، برای این منظور بنا به درخواست بستانکار، اداره ثبت به ارزیابی[11] مورد وثیقه اقدام میکند؛ در خصوص ارزیابی چند نکته شایان توجه است:


    اولاً: در صورتی که در جلسه ارزیابی بستانکار حاضر باشد و به نظریه ارزیاب معترض باشد، ضمن امضاء صورتمجلس، اعتراض خود را اعلام و حداکثر ظرف 3 روز با مراجعه به اجرای ثبت هزینه آن را میپردازد؛[12]


    ثانیاً: اگر بستانکار در جلسه حاضر نباشد، پس از ابلاغ نظریه ارزیاب، باید حداکثر ظرف 5 روز به اعلام اعتراض اقدام و هزینه ارزیاب مجدد را پرداخت نماید.


    ثالثاً: اگر به نحو فوق الذکر اقدام نشود، ارزیابی قطعی تلقی خواهد شد.


    شایان ذکر است در هر مورد که به نظر کارشناس نخستین اعتراض گردد، رئیس ثبت محل به قید قرعه از بین سه نفر کارشناس رسمی، یک نفر را انتخاب و مراتب را به طرفین ابلاغ و با تعیین مهلت مناسب به کارشناس اخطار میشود که اظهارنظر نماید.


    شایان ذکر است اگر بین نظریه کارشناس اول و نظریه کارشناس تجدید اختلاف باشد براساس رای وحدت رویه شورای عالی ثبت به شماره 4484 مورخ 13/6/1389 مقرر گردیده به منظور جلوگیری از تضییع حق معترض موضوع به هیات سه نفره کارشناس رسمی که به قید قرعه انتخاب خواهد شد ارجاع گردد.[13]


    پس از قطعیت نظر کارشناس آگهی مزایده منتشر می شود، وفق ماده 122 آئیننامه آگهی مزایده در یک نوبت در روزنامه کثیرالانتشار محل و اگر در محل نباشد، در روزنامه کثیرالانتشار نزدیکترین به محل، منتشر و فاصله انتشار تا روز مزایده نباید از 15 روز کمتر باشد و علاوه بر این آگهی الصاقی تهیه و به محل وقوع ملک، محل مزایده، ابنیه عمومی از قبیل شهرداری و... الصاق میشود، در مورد اموالی که به کمتر از 10 میلیون ريال به مزایده گذاشته میشود، فقط آگهی الصاقی کافی است، در آگهی مزایده نکات ذیل ضروری است:[14]


    1- نام و نام خانوادگی مالک


    2- محل[15] و حدود و مقدار، توصیف اجمالی ملک[16]


    3- هرگاه واگذاری منافع در اسناد وثیقه مستند به سند رسمی... باشد، خواه مدت آن منقضی شده یا نشده باشد، مراتب با ذکر مالالاجاره و آخر مدت اجاره در آگهی مزایده منتشره در روزنامه و آگهیهای الصاقی قید میگردد.


    در خصوص این مورد شایان ذکر است اولاً حق خریدار ایجاب میکند تا با ارزیابی ملک مورد مزایده از هر جهت در مزایده شرکت کند، ثانیاً حق مستاجر نیز ایجاب مینماید که خریدار بداند که مستاجر ملک مورد مزایده تا انقضاء مدت اجاره در ملک باقی خواهد ماند.


    4- تعیین اینکه مورد مزایده مشاع است یا مفروز.


    مالکیت مشاع منتشر در کلیه ذرات ملک است، در مالکیت مفروزی مالک حق همه گونه تصرف در ملک خود را دارد، در حالی که در مالکیت مشاع اینگونه نیست و مالک مشاع هر چند حق تصرف حقوقی در مال مشاع را دارد اما از تصرف مادی بدون اذن شریک دیگر ممنوع است.


    5- تعیین اینکه ملک ثبت شده است یا نه.[17]


    6- اشاره به اینکه پرداخت بدهیهای مربوط به آب، برق، و... در صورتی که مورد مزایده دارای آنها باشد و نیز بدهیهای مالیاتی و... به عهده برنده مزایده است.


    شایان ذکر است صرفاً مالیات نقل و انتقال متعلقه بر ملک موضوع اجرائیه به عهده بستانکار است و اگر راهن بدهی مالیاتی بابت فعالیتهای تجاری خود به وزارت دارائی دانسته باشد، مطالبه آن بدهی ها از بستانکار قانونی نیست.


    7- روز، محل و ساعت شروع و ختم مزایده،[18]


    8- قیمتی که مزایده از آن شروع میشود.


    پایه مزایده قیمت ارزیابی ملک خواهد بود و با این مبلغ مزایده برگزار خواهد شد و به بالاترین پیشنهاد فروخته میشود.


    پس از برگزاری مزایده با رعایت نکات فوق و سایر ضوابطی که در آئیننامه پیشبینی گردیده است، چنانچه خریداری نباشد حسب دستور ماده 126 آئیننامه مال غیرمنقول با دریافت حق الاجراء و حق مزایده به قیمتی که مزایده از آن شروع میشود به بستانکار واگذار خواهد شد و اگر مازاد بر طلب داشته باشد از بستانکار وصول میگردد، البته در تبصره ماده مزبور پیشبینی شده است که چنانچه بستانکار قادر به استرداد مازاد بر طلب خود نباشد، در صورت تقاضا به نسبت طلب از مال مزایده به وی واگذار میشود.[19]


    شایان ذکر است مرتهن میتواند تا قبل از تنظیم صورتمجلس مزایده از مورد رهن اعراض کند که در این صورت برابر مقررات اسناد ذمهای[20] رفتار خواهد شد. اما با تنظیم صورتمجلس مزایده حق اعراض از رهن از مرتهن ساقط میگردد، فیالواقع هر چند رهن به مرتهن هم اثر لازم پیدا میکند و اگر مورد رهن در مزایده خریداری پیدا نکند و صورتمجلس در این خصوص تنظیم شود مرتهن چارهای جز تمکین از ماده 126 و تبصره آن نخواهد داشت. بنابراین بستانکار قبل از تنظیم صورتمجلس مزایده باید بررسیهای لازم و کافی پیرامون مورد وثیقه انجام دهد و در صورتی که وصول طلب از سایر اموال و دارایی های بدهکار به مصلحت تشخیص داده شود، قبل از تنظیم صورتمجلس مزایده از مورد رهن اعراض نماید و بدیهی است در این صورت برابر مقررات اسناد ذمهای (بدون وثیقه) رفتار خواهد شد و اجراء تلکیف دارد مراتب فک رهن را به دفترخانه تنظیمکننده سند ابلاغ نماید.




    پ) تنظیم پیش نویس سند انتقال اجرایی:


    پس از تنظیم صورتمجلس مزایده، پیش نویس سند انتقال اجرایی توسط اجرای ثبت تهیه و جهت ثبت سند انتقال به یکی از دفاتر اسناد رسمی ارسال میگردد، در پیشنویس سند انتقال اجرایی به مشخصات سند موضوع اجرائیه، مشخصات بدهکار و راهن، و خلاصهای از عملیات اجرایی از بدو تشکیل پرونده و ترتیب تشریفات قانونی، میزان مطالبات بستانکار سند رهنی و هزینههای پرداختی توسط بستانکار و نیز مشخصات کامل مورد رهن براساس سوابق ثبتی با قید حدود اربعه تصریح میشود.
    قبل از تنظیم پیشنویس سند انتقال اجرایی حسب ماده 125 آئیننامه، در صورتی مورد مزایده به بستانکار واگذار میشود که کلیه هزینههای قانونی از بستانکار دریافت گردد که البته این مبالغ جزو مطالبات بستانکار محسوب شده و به موجب همان اجرائیه قابل وصول است
    از جمله هزینههای قانونی پرداخت نیم عشر دولتی، حق حراج و سایر هزینههای اجرایی است؛
    الف) نیم عشر دولتی: به تصریح ماده 131 قانون ثبت حقالاجراء اسناد لازمالاجراء نیم عشر و از کسی که اجرا علیه اوست، دریافت خواهد شد مگر اینکه دائن بدون حق تقاضای اجرا نموده باشد که در این صورت نسبت به آن قیمت، که دائن حق نداشته از خود او ماخوذ خواهد شد،[21] در آئیننامه پیشبینی شده است چنانچه بدهکار از تاریخ ابلاغ اجرائیه ظرف مدت 10 روز مفاد آن را به موقع اجرا بگذارد، از پرداخت حقالاجرا معاف خواهد شد. اگر بدهکار و راهن متعدد بوده و تاریخ ابلاغ به آنان متفاوت باشد، برای هر یک از آنها تاریخ ابلاغ موخر مبداء احتساب 10 روز میباشد.

    منبع اصلی

    نویسنده: رحیم شکوری مقدم,
    ameryazd و farzaneh-kamran از این پست تشکر کرده اند.

دیدگاه

برای درج دیدگاه، ثبت نام کنید و یا اگر عضو هستید، وارد شوید!